Eigentümern von Wohn- und Gewerbeimmobilien stellt sich häufig die Frage, wie lange ein Dach hält und wann es zur Sanierung ansteht. Insbesondere bei Flachdächern, stellt sich diese Frage, da Schäden unerwartet eintreten. Flachdächer gehören zu den am stärksten beanspruchten Bauteilen, werden aber auch erst wahrgenommen, wenn sie undicht werden.
Häufige Fragen in der Sachverständigentätigkeit sind daher:
Reicht eine Reparatur oder ist eine Komplettsanierung erforderlich?
Wie lange hält ein Flachdach?
Wie müssen wir unser Flachdach sanieren?
Eine Frage der Pflege und Wartung
Was für das Auto oder die Heizung üblich ist, wird in Bezug auf das Flachdach, aber auch für das Steildach häufig vernachlässigt: Dächer müssen durch einen Fachmann gewartet werden. Eine jährlich durchgeführte fachgerechte Wartung verlängert die Lebensdauer eines Daches erheblich. Bei Wartungen des Flachdachs werden Mängel frühzeitig erkannt, bevor sie zum Schaden führen. Durch das regelmäßige Entfernen von Verschmutzungen sind die Belastung durch organische Bestandteile deutlich verringert. Diese treten zum Beispiel durch verwitterndes Laub oder “ungewollte” Dachbegrünungen auf, derartige Schmutzablagerungen können bei bestimmten Abdichtungen auch zu einem schnellerem Verlust von Weichmachern führen.
Die Wartung vom Dach führt unser Hausmeister durch.
Wichtig ist bei Wartungen von Dächern, dass sie in die Hände eines Fachbetriebes gehören. Nur durch diesen können Schäden tatsächlich frühzeitig erkannt werden.
Konstruktion und Standort
Weitere Faktoren für die Lebensdauer eines Daches sind der Standort und die Konstruktionsweise. Sorgfältig ausgeführte Flachdachabdichtungen unter Dachbegrünungen können länger halten, da die Dachbegrünung vor UV-Strahlung und Witterungseinflüssen geschützt ist. Nachteilig wirken sich Begrünungen auf, wenn die Abdichtung nicht sorgfältig ausgeführt wurde, das das Ablaufen von Niederschlagswasser durch den Begrünungsaufbau verlangsamt wird. Undichtigkeiten in der Abdichtung führen dadurch schneller zu Schäden.
Stärker geneigte Dächer weisen oft eine längere Funktionsdauer auf, da aufgrund der Neigung weniger Pfützenbildung und Schmutzablagerungen zur Beanspruchung der Abdichtung beitragen. Das Flachdach eines Bungalows auf dem Land ist weniger beansprucht als ein Industriedach einer Produktionsstätte, insofern spielt auch die Nutzung des Gebäudes eine große Rolle für die Haltbarkeit.
Abdichtungsmaterial
Auch das vorhandene Abdichtungsmaterial hat einen großen Einfluss auf die Nutzungsdauer eines Flachdachs. Die zum Einsatz kommenden Abdichtungsmaterialien sind von unterschiedlicher Qualität und Lebensdauer. So ist PVC aus Kostengründen das wohl am meisten genutzte Abdichtungsmaterial auf Flachdächern in Deutschland. Nachteil von PVC ist, dass Weichmacher in der Abdichtung vorhanden sind, die im Laufe der Zeit aus der Abdichtung auswandern. Andere Abdichtungsmaterialien sind frei von Weichmachern, weisen aber trotzdem eine Verwitterung auf, die auf der Oberseite der Abdichtung beginnt und sich im Querschnitt der Abdichtung fortführt. Je Dicker das Abdichtungsmaterial ist, desto länger dauert dieser Prozess.
Ausführungsqualität
Das beste Material nützt nichts in falschen Händen…
Hochwertige Materialien haben einen großen Einfluss auf die Lebensdauer eines Daches, können aber eine nicht fachgerechte Verarbeitung nicht wettmachen. Schäden an Flachdächern aufgrund von Verarbeitungsfehlern können unter Umständen erst nach Jahren erkannt werden. Daher ist große Sorgfalt bei der Ausführung und Bauüberwachung wichtig. Auch die Planung der Abdichtungsarbeiten ist hier entscheidend, denn der beste Handwerker kann auch nichts ausrichten, wenn sich Details auf der Baustelle nicht ausführen lassen.
Tatsächliche Nutzungsdauer
Wie lange kann ein Flachdach halten?
Wenn man die bis hier aufgeführten Einflussgrößen betrachtet ist diese Frage nicht pauschal zu beantworten. Es gibt Flachdächer, die leider noch nie funktioniert haben und solche die 40+ Jahre funktionstüchtig sind. Die Frage darauf, wie lange ein Flachdach hält, bzw. wann ein bestimmtes Dach saniert werden muss, kann nur nach vorheriger Begutachtung beantwortet werden. Entscheidende Faktoren sind die Materialwahl, Ausführungsqualität und Planung.
Als Richtwert sollte man eine Nutzungsdauer von ca. 18-25 Jahren bei fachgerechter Ausführung und regelmäßiger Wartung durch einen Spezialisten für ein Flachdach mit den heutigen Möglichkeiten erwarten können.
Fazit
Die Einflussgrößen auf die Lebensdauer eines Flachdachs sind umfangreich und können nicht pauschal beantwortet werden. Wichtigste Aspekte sind die Materialauswahl, Ausführungsqualität und Planung. Hierbei kann ein spezialisierter Sachverständiger für Flachdächer helfen. Ob ein Flachdach saniert werden muss oder ob eine Reparatur ausreicht, kann nach vorheriger Begutachtung unabhängig und neutral dargelegt werden. Sollte eine komplette Sanierung erforderlich sein, kann durch eine umfangreiche und konsequente baubegleitende Qualitätskontrolle entscheidend zur Qualität des Daches beigetragen werden.
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